坪效每况愈下，如何盘活存量资产成高端酒店最大难题

国内五星酒店坪效业绩低下、生产力指数下滑，原因在哪？又有何解决思路与探索方向呢？

众所周知，目前中档酒店市场，已成为各路资本与品牌竞相追逐的热土。

在庞大的市场容量的支持下，中档酒店，以及前十年发展如火如荼的经济型酒店，除了拥有巨大的收入规模，也有着出色的投资回报率。

而投资回报落实到经营环节，就是优秀的坪效，也就是每平米产生的收入或经营毛利。以近期热度比较高的业内新闻为例，华住旗下开业不久的上海静安CITIGO，4500平米面积，日坪效达到24元。

而国内五星酒店，我们很少追究、甚至会忽略它的坪效几何，因为这个结果有些不忍目睹。其根本原因是什么？

中国高端酒店的集体溃败

在酒店行业高速发展的20多年里，政府主导的开发模式占据统治地位，权贵消费以及围绕权力的消费，对这一模式起到了支撑作用。但这种开发模式缺乏投资回报的商业逻辑，令中国高端酒店市场的基因存在缺陷。

所以，当真正的市场化时期来临时，各种弊端便凸显出来。

从上图中，我们可以发现，五星酒店的坪效基本徘徊在低位。

2013年，中国酒店业显然遭遇了滑铁卢，这是因为这一年是市场化周期的开启元年，酒店市场处在动荡的状态之中。尽管2015和2016年，市场业绩有所回暖，但幅度微乎其微。

如果从城市等级看，可以发现，相邻两个层级的酒店市场，坪效落差很鲜明。而三线城市的毛利坪效基本趋近为0。

这不禁让人反思，在市场容量有限的三线市场，高档酒店除了承载个人情怀、社交公关、融资渠道的目标之外，其商业资产属性，即盈利属性，在开发决策中究竟承担了几分权重？

图注：基于2016年高档及以上酒店数据，除吉隆坡和雅加达

为2015财年数据，香港样本酒店为平均房价为港币1,650元以上的酒店。

如果以中国最成熟的一线城市对标亚洲主要城市，可以发现，尽管其坪效业绩与曼谷、雅加达等城市基本相似，但和香港、新加坡差距显著，基本是3-5倍的落差。

总体来说，中国酒店坪效低下的主要原因是，经营收入持续走低而建筑面积居高不下。通过数据，我们可以发现这一点。

首先，我们来看看近几年酒店的收入与毛利情况。

大体来看，中国酒店的收入与毛利业绩呈现负向增长。这背后，供需严重失衡是最主要的原因；而供需失衡的主要推手是，我们之前提及的政府主导的非市场化的开发模式。

下面这张图，展示了多个区域的数据。对比发现，即便是在2016年创下近年业绩新高的中国一线城市，仍与香港和新加坡等成熟市场的经营收入差距十分显著，大致在2.5倍左右。

接下来，我们再看看建筑方面的问题。

由于建筑缺乏经济性，中国酒店的坪效被进一步拉低了。比如说，许多开发商会要求，将抽象的空间艺术与故事结合，因而会嫁接各种象征主义的手法表现，导致各种奇异形态的酒店建筑层出不穷。实际上，这是酒店这种功能性建筑的大忌。

同时，我们也看到，酒店追求“大”的偏好始终未变，这使得酒店的每房建筑面积一直居高不下。而反观香港和新加坡等成熟市场，酒店建筑的高效性表现得淋漓尽致。尤其是香港，每房建筑面积仅为大陆市场的一半。

实际上，从建筑形态、功能分区，到动线设计，建筑效率都应该是我们不变的课题。

进一步来说，如果细化到客房坪效，我们可以看到，香港和新加坡的高平均房价、高住宿率与低客房面积，对其实现优秀的每平米客房收入，起到了支持作用。

而中国一线城市，尽管在住宿率方面有迎头赶上的趋势，但平均房价的差距依然遥远。而面积大，始终是坪效业绩的一项巨大挑战。

近两年，我们看到了中国市场越趋理性、更重财务回报的酒店投资趋势，但数据显示，酒店客房面积逐年上涨。

很多老板深信“大”就是竞争力。殊不知，“大”与高房价之间，并不是正相关关系。我们曾做过一个北京与上海酒店客房面积与房价的相关性比较，发现两者的相关性系数，仅仅为0.2、0.5。而实现最高房价的酒店，从来不是面积最大的酒店。

如果细化到餐饮坪效，这里有数据显示，餐饮坪效方面的差距，在进一步拉大。实际上，它体现的是城市收入与消费力的差距，还有餐饮运营理念、运营模式方面的差距。

分析完坪效，我们再来关注一下热点话题——“人工”。

酒店人工成本不断上升，这是一个老生重谈的话题，也是一个难题。2016年，人工成本在总收入的占比再创新高，达到30.5%。

这里有一组人工成本的数据。2010年，我们聘请一个酒店全职员工的平均成本，将近6万元；2016年时上涨到10万元，年均增长9%。

这个增长对于业绩低迷的酒店业是一重的重压。大量新增供给酒店的涌入及人才储备的不足，使得员工流失率居高不下，很多在百分之四五十。比如在三亚市场，个别酒店的员工流失率甚至高达80%以上。这不仅加重了人工成本的负担，也成了困扼酒店业绩与服务提升的一把枷锁。

而对比其他市场，中国一线城市的酒店薪酬只有新加坡市场的二分之一，香港市场的40%。

为应对成本高企的挑战，不少酒店不足额配置员工，并大量启用兼职员工、实习生及外包服务，这使得酒店PAR和POR均摊员工数，整体呈现下降趋势、人工效率被动上升。应该说，这是低迷市场中的一抹亮色。

从PAR员工数看，与香港的差距进一步缩小，但POR员工数仍有显著差距。

受益于人工效率的提升，每一全职员工创造的收入呈现上扬趋势，年均增长率为5%。不过，人均创收的标杆市场，仍然是遥遥领先的香港和新加坡。

但由于人均创收的增长率低于人均成本的增长，中国酒店的生产力指数呈现下滑趋势。所谓生产力指数，通俗而言，就是每付出一块钱的人工成本，所能带来的经营收入。庆幸的是，生产力指数在近两年基本稳定在3.3的水平，已经下滑止跌。

而对比其他市场，中国的生产力指数位居最末。相比曼谷、吉隆坡等发展中的市场，中国已然缺失了人口红利；而与成熟的香港与新加坡相比，中国市场需要迎头赶上的不仅是人工效率，还包括人均创收能力。

关于人工效率提升，我们之前CHAT会议已经有过很多的讨论，大胆拥抱科技，让智能工具接手重复性的、单调乏味的工种，释放人工，已是不言而喻的趋势。

而打破部门壁垒，重塑酒店的架构组织与人工分配机制，应该是当下探索的方向，这很可能将给人工效率带来质的跃升。

正视坪效问题，酒店才有未来

中国酒店市场也并非一片哀鸿，我们在市场中也看到了一些优秀的酒店案例。最近，浩华参与了金茂集团旗下三座酒店的业绩审核，这三座酒店可以称得上为优秀标杆。

以金茂三亚丽思卡尔顿酒店为例，它的收入坪效，比一线城市平均水平高出了将近100%，毛利坪效高出150%。进一步分析，我们发现它的所有收入指标基本领军市场，成本占比控制也十分出色。

金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店

比如，人工成本占比仅为22%，明显低于市场接近30%的平均水平。这样出色的业绩表现，除了酒店管理团队的功劳外，最重要的是金茂的资管团队，他们在对的市场、对的地点，开发了对的产品，并且精准定位、理性投资。

这是酒店优秀表现的立本之源。

由金茂这个标杆，我们可以引发一些思考。中国酒店市场面临的首要问题不是效率问题，而是方向的选择与战略的确定，方向与战略正确之下才是效率问题。

因此，开启酒店优秀坪效这个宝藏的钥匙应该追本溯源，回到酒店初始开发阶段，尊重市场和地点特质进行科学定位，秉承最高效益，以最佳用途原则规划酒店设施方案，理性投资控制成本，并追求合理的坪效价值。

如果基因错了，任何在运营阶段的运营提升与空间改善措施，都只能产生局部效应，治标而不治本。

当然，中国当下的现实是存在大量带有缺陷的酒店资产，存量资产的更新势在必行。而更新的基本守则便是在既成事实下，追求坪效最大化，任何增量价值的实现便是成功。

如我们之前所说“突破边界，或许新的世界就在眼前”,存量资产更新的契机，或许在打破常规的思维、重塑酒店空间，让其更具备商业空间的聚合力，更具生活方式的展示，从而实现增量。

最后，抛开这些生硬的数据，当酒店开始重塑旅行的真正意义，成为城市的客厅，人们在此相遇、畅谈、发现与分享，感知这个城市的温度时，所有酒店人需要为此努力的是，如何重拾昔日荣光，让酒店重新成为优秀人才荟聚并且快乐工作的场所，让快乐创造出无限温暖的故事。

[ 原创声明：本文为婚嫁风向标转载，来源：TBO白诗棋；责编：风晓标，转载请注明作者姓名和来源。文章内容系作者个人观点，不代表婚嫁风向标对观点赞同或支持。 ]关注微信公众号：婚嫁风向标（hunjia365），每日推送，干货互动精彩多