三线城市真的需要五星级酒店吗？

文章转自：界面新闻，习曼琳

12月1日，阿里拍卖挂出一处“希尔顿大酒店”，该酒店位于山西省太原市，共计37层，起拍价超过5.53亿元。

二三线城市多地五星级酒店烂尾

上述阿里拍卖上的拍卖信息显示，所拍卖的希尔顿酒店所有人、建设单位和土地使用权人均为山西晋豪国际大酒店有限公司，拍品共37层，按照五星级酒店标准规划，共有客房236间，分普通标准间、普通套房、商务标准间、商务套房、顶层套房（大套）。

拍卖依据为山西省高级人民法院执行裁定书（2015）晋执字第22-2号。界面新闻记者在该裁定书中看到，拍卖的原因为酒店开发方资金链断裂，无法正常支付工程款。

太原希尔顿酒店于2006年开始筹建，宣传称为“山西省首家商务五星级国际酒店”，由希尔顿酒店管理公司和山西晋豪国际大酒店有限公司合作开发，2011年可以正式开业，但随后经历了两次停工。

根据估价报告显示，至价值时点该幢楼工程已几近完成： 主体工程已封顶，地下室、裙楼、塔楼结构工程已完成、二次墙体砌筑基本完成，钢结构防火涂料基本完成，空调、排水、消防、强弱电等排线都已完成。

除了太原，公开信息显示，近年来，包括贵州贵阳、安徽安庆、浙江诸暨、浙江富阳、湖北宜昌、广西桂林等地筹建的希尔顿酒店均出现了停工、烂尾的情况。

业内人士对界面新闻记者表示，这种烂尾现象在房地产低迷时会出现一大批。

他表示，高星级豪华酒店的投资模型与中低端酒店不同，后者以酒店本身的入住率和经济效益为主导，而对五星级酒店的开发商来说，开一家五星级酒店，并不是想依靠酒店本身赚钱，而是依靠该豪华酒店，带动周边房价的上涨，从周边房地产等配套设施获利，之后才考虑酒店本身的盈利问题：“一般是先找个国外的大牌子，拉高房价，等周围的房地产开发完，发现酒店亏损了，才来换管理公司。”

所以，酒店工程烂尾与酒店撤牌有根本性的区别，烂尾是因为酒店所在城市的房地产市场下行，开发商无法从其获利而选择放弃，与酒店品牌方无关；而酒店经营中的撤牌和暂停合作，则与酒店管理公司的管理能力有关系。

高星级酒店扩张背后的矛盾

近年来，高端国际酒店集团加快了在中国的布局，与此前秉持的“物以稀为贵”的顶级酒店发展理念有了根本转变：希尔顿还拟对中国区引入三个新品牌——格芮希尔顿精选酒店、希尔顿嘉诺宾酒店、安泊酒店。

但同时，包括希尔顿在内几家国际酒店品牌遭遇了业主主动撤牌事件。

近日，位于华山路上的上海希尔顿酒店宣布将在2018年1月1日撤牌，由锦江国际酒店集团北方公司的昆仑品牌接管；几个月前，25年历史的虹桥喜来登“变身”虹桥锦江，这给外资酒店多年来以轻资产委托管理的合作模式带来警示，对跨国集团来说，如何在扩张过程中管理好多品牌也将是一种挑战。

以最为“激进”的洲际为例，公开资料显示，2008-2013年间，洲际酒店发生多起撤牌事件。据北京商报报道，洲际酒店在华的220余家酒店中有近半数处于亏损状态，且自2010年开始，洲际酒店频频出现业主解约的情况。洲际酒店在业内甚至被戏称为“最易分手酒店品牌”。

华美顾问集团首席知识官赵焕焱对界面新闻记者表示，跨国集团频繁被摘牌，这是因为在供大于求的情况下，其品牌优势不明显。跨国公司受制于“囚徒困境”，有利可图就发展，只要降低发展成本，中外合作会增加。

供大于求明显反映在管理费上。赵焕焱表示，2017年，中外酒店管理公司管理费收取下降30%至40%，奖励管理费的减少反映了中国酒店业供大于求后的业绩下降，同时也致使管理公司在管理费收入与管理酒店数量上升不同步。

赵焕焱对界面新闻记者表示，跨国集团的平均管理费包括两部分，其中基本管理费是营业收入的2%，奖励管理费是毛利润的10%。相比之下，本土管理集团价格更低。

以本土酒店管理公司金陵为例，其2017年上半年收取管理费平均每家30.24万元；相比之下，由跨国管理公司管理的金茂集团8家酒店2016年全权委托管理费占营业收入4.96%，每家平均管理费达到1120万元。

一位业内人士对界面新闻记者分析，普遍来讲，跨国集团运营的业绩不佳，目前国内的高端酒店在管理上有本土化的趋势。

三线城市真的需要五星级酒店吗？

从1984年假日酒店Holiday Inn作为第一个国际酒店品牌进入中国，国际酒店集团已在国内耕耘了30多年。从开始的满足市场需求，到后来的过度炒作，发生在同样属于房地产类型的五星级酒店身上。在投资过热时，其建设速度远超GDP增速，产能过剩现象在二三线城市尤为严重。

公开资料显示，截止今年12月，国际五星酒店数量最多的是上海， 共72家，比位于第二名的北京整整多出19家，而超过20家的有9个城市，分别是上海、北京、三亚、广州、深圳、天津、杭州、成都及苏州，几乎都是一线城市。排名前20的城市中，江浙一带酒店比重偏多，南京、无锡、宁波均有上板。

在一线城市竞争压力之下，高星级酒店集团逐渐下沉至二三线城市，但一些二三线城市酒店目前仍以单体酒店为主，市场需求不大，市场趋于饱和。

从投资回收来看，在供大于求的情况下，高档酒店的投资回报周期正在变得越来越长，一些三线城市则更长。赵焕焱表示，酒店作为商业地产有40年的经营时间，黄金收获期是开业后6至20年。但对于国内的五星级酒店而言，投资回报周期普遍在25年左右。

在开业初期，星级酒店不得不采取低价策略占领市场份额，所以通常新开业的五星酒店在前几年的财务状况都不甚理想，甚至会出现亏损，普遍出现在二三线城市。但动辄数亿投资的酒店，在低价战略的影响下，投资回报年限被拉得过长，很容易出现资金链断裂的现象。

根据公布国家旅游局监督管理司的数据来看，呈现出两极分化的态势：最高的为三亚2016年全国50个城市的星级酒店的投资回报率，收益率为12.91%，静态回收期为7.75年；排名第二为上海，收益率为8.91%，静态回收期11.22年。50个城市中，只有6个城市的回收期在20年以内，有19个收益率为正，剩下城市的收益率则为负数，其中洛阳的收益率为-30.61%，银川为-38.81%，为排名倒数两位。

在收益率为负数的城市中，有不少省会城市和二线城市，包括济南、杭州、武汉、成都、郑州等等。

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