从空城到50%入住率，婚庆产业特色不容小觑

从空镇到热门景区，环境变化催生小镇的生长与成熟

泰晤士小镇这个项目的起因是上海早在“十五”期间着力推行的声势浩大的一城九镇计划。作为一个全球城市，这个规划的理想主义在于融入了欧洲列强的城市空间特色，英美德法西班牙意大利等小镇都围绕大上海城区展开。

从现在来看，松江新城是上海市郊率先基本建成的新城。占地一平方公里的泰晤士小镇，是新城的核心功能项目，也带着种种创新试验意义。但是后来，在相当长一段时间，不管是泰晤士小镇，还是一城九镇，都一度成为行业内热议的计划性失败的案例。

原因在于私家车在普及之前，像松江这样的区域对于2010年前的上海人来说，还过于遥远。为了解决因商务区过于集中导致的大城市上班族群的交通钟摆问题、郊区大盘的鬼城问题，把上海的产业空间布局从单核产业中心向网格化展开，一城九镇的计划在很长一段时间还是停留在纸面上。正所谓规划规划，墙上挂挂。

然后，10年过去了，我发现情况真的起了变化。魔都真是个神奇的城市，如今反过来看，上海前十年制定的大胆的规划方案都已实现，即使还有不足。

2013年以后，泰晤士小镇的入住率快速提升，目前已经达到50%。起因就在于三点：

第一，私家车普及后带来的文化旅游消费升级。

第二，轨道交通9号线和沪杭高铁的通车，车后带来了更加密集的日常游客车流。

第三，松江新城建设日渐成熟。

这样的地域经济的变化直接导致了泰晤士小镇周边主要资源出现了巨变，小镇的发展也借势而起。

泰晤士小镇旁边的大学城的资源实在是在中国都少有的教育资源。这里的大学就包括上海外国语大学、上海对外贸易学院、上海立信会计学院、东华大学、上海工程技术大学、华东政法大学、复旦大学上海视觉艺术学院，在校学生共计15万人。其实这个群体构成了泰晤士小镇的一个最主要的游客群体。

复盘英式小镇的规划，肌理、尺度、色彩、生态、文化都无可挑剔

从名字就可以得知，泰晤士小镇本身的规划创作就是个命题作文。当年阿特金斯的规划应该说在10年前就对这个课题进行了解题，从而也成为这个事务所的成名作。应该说至今为止，这样的规划肌理、道路尺度和建筑风格都没有落后。

从官方的规划文件来看，整个规划可以解读成这样：小镇充分依托松江良好的生态环境基础，并引入英国历史小镇中细致的城市肌理、亲切的空间尺度、混合功能的步行街区、丰富多彩的城市立面等设计理念，追求人与自然的最佳和谐，体现松江新城浓烈的现代化、国际性、生态型以及旅游文化气息。

这个规划里值得关注的是其交通动线的处理。从总图上看，一条连续的多功能步行街以及湖畔英式广场成为总体规划的主轴线，也是居民及游人进行集会、表演、休闲、交往的好去处，层次丰富，引人入胜，整体气氛充满生活情调和乐趣。

上述是通常行业内考察关注的方面。然而我对这个规划的分析，更关注的是几个重要细节。

首先来看这个小镇的几个重要规划数据。

整个小镇总建筑面积50万方、占地100万方，容积率0.5。从产品类型上看，包括了别墅、商业街区、公共配套三个层面的内容。

从体量分配来看，泰晤士小镇内有商业街区、办公楼宇、学校、酒店、体检中心、健身会所和10个封闭式住宅小区、2幢开放式住宅楼及1个开放式商住区。整个泰晤士小镇建筑面积约50万平方米，其中配套设施和商业面积达22万平方米。

这种由别墅组团围合出来的小镇，在当前的上海郊区还是显得非常稀缺。而且通常情况下，一个独立的别墅区围合出来的小镇，也很难做活。但如上文分析的，泰晤士小镇周边的环境是不容忽视的因素。其他项目可千万不能盲目照抄他们的规划配比数据。

第二，   我们看小镇中心的处理方式。

最值得关注的对于小镇中心地区街区部分的规划，这里的建筑性质是商住混合，称之为居家式商铺，即一楼是商铺，二、三楼是住宅。我们来看起立面形态是这样的（如下图）。

这样做的好处在于，在小镇建设初期，商住混合的产品形态有利于人口的引入，并不会是的大量中心商业因体量过大出现空关或者闲置，从而显示出鬼城的人气清淡的效果。但问题在于，一旦后期小镇人气起来，运作成熟之后，商街里的大量人流会与二三层日常居住人群的要求私密的生活环境相冲突。

如今的泰晤士小镇就出现了这样的问题。我们看下面一则新闻。

写到这里，看到这样的规划结构，我突然想到了最近在上海很火的新小镇——绿地长岛的规划总图。

我们拿泰晤士小镇的规划总图与绿地长岛的总图做个对比可以发现，同样的小镇中心，或许是政府规划政策限制因素，绿地长岛的商业却规划的是4层五层的纯商业，可以料想，这样的商业布局形式，对小镇投入运营后的相当一段时间，给招商和运营将会带来巨大压力。

婚庆、旅游、文创和公共配套四大产业组团构成小镇业态的特色

总体来看，经过10年的沉淀，小镇产业从无到有，已经开始按照产业生态环境的模式进行生长。如今，小镇的产业组团已包括了四大方面：婚庆产业、文化旅游配套服务业、公共服务业以及传媒创意产业四大业态组团。下面我们分别来看。

除了观光游客和参观考察团之外，这里还是个休闲度假小镇。越来越多的人，开始到小镇来吃饭、喝酒、品茶、娱乐、会务。据了解，现在小镇里的宾馆酒店已有4座，接待床位达到了1000张，但还是供不应求，常常出现“一房难求”的情况。不仅如此，小镇里的2座现代化影院已经建成，此外，小镇还有40间大小会场，可以为商务团队提供开会场所。世博期间，到松江的游客有70%都到过泰晤士小镇。

不过从我个人的实地考察经验来看，小镇的游客有一部分主打人群还是周边大学城里的青年客群。他们的到来为小镇带来了活力，但这类客群的消费能力有限，也导致小镇为旅游配套的产业呈现出低端化的特点。

那么如此众多的游客，到了小镇里具体玩什么？我们来看下面这张小镇旅游地图里所呈现的主要项目。

的确，看了这张图后我承认还是有些失望。从这里的旅游项目设置来看，一年将近200万的游客量，除了来看小镇独有广场、街道的风情之外，只有一些艺术馆、美术馆可以看，这里似乎没有特别有品质游乐项目。

不过，这个小镇里有一个独特的文化IP，那就是钟书阁。这个曾在朋友圈里热议的书店，已经成为小镇独有的文化符号。不过当我周末去钟书阁参观的时候，那里的人头攒动已经大幅超越了一个普通书店的承载量。这一方面反映出书店的独具特色，另一方面也是泰晤士小镇旅游方面的确没有出彩项目，导致游客需求被挤压在了稀缺的几个还算有特色的文化项目上。

如果我们把泰晤士小镇和迪斯尼小镇做个对比，就发现在旅游的业态设计上，两者还是千差万别。或许有人说，政府决策当局把泰晤士小镇的定位作为生活型小镇，但自从这里营建了这么美的街区景观之后，百万级的游客来到这里，一切就跟着变了，就不得不认真思考旅游业态的配套问题了。

这是目前小镇纠结的一个节点。当然这样的问题，又与投资主体和收入模式相挂钩。如何妥善处理这些综合性的问题，也成为泰晤士小镇当下面临的一个棘手的困惑。

至于小镇内部的配套商业业态就比较好解决了。

具体来说，小镇的商业规划以四个商业功能组团为主，即婚庆产业区、时尚艺术区、度假休闲区、餐饮会所区；特色商品区和文化展示街为辅。其中，R8商业街以东西向牛津街为分界点，分为南北动静区域，日夜分明，南区为动态区，主要经营业态为热闹、经营时间较长的业种，如餐饮、酒吧等；北区为静态区，经营业态时间较短，以白天为主，如购物、艺术品画廊等

除此之外，因为人流基数过大，导致泰晤士小镇内有电瓶车、小火车、游艇、手划船等多种休闲项目，也成为一门有利可图的生意。

随着人气聚集，小镇的公共配套逐步完善

随着流动人气的集聚，小镇的居住人气也开始慢慢攀升。据统计，小镇现在的入住率已达到50%左右，还有另外20%开始进入装修。

通常情况下，我们判断一个小镇项目的成熟程度，除了常规的住宅入住率、商业的开店率之外，小镇的公共配套设施也是很重要的评判标准。

无论是早期英国规划大师霍华德在《明日田园城市》提出的理想小镇原型，还是当下流行的著名的宋氏小镇的规划，又或是万科的成名作良渚文化村，它们都是极其关注小镇的公共配套。文化的、健康的、精神的、安全的需要，构成了小镇让常驻居民和游客进来的核心。

在这方面，应该说泰晤士小镇的配套走在了如此众多小镇的前面。这里的教堂、可公6000人次中高端客户群体体检的高档体检中心、幼儿园、健身俱乐部、美术馆、城市规划馆、私人博物馆等公共配套设施的逐步对外开放，标志着小镇的配套已经完善。

政府主导建设的小镇模式，入镇免费的方式能否长久？

关于泰晤士小镇，我从公开渠道获得数据是这样的：2015年这里的接待客流量180万人次，并且每到周末小镇的环境压力已经堪忧。正如乌镇的操盘手陈向宏所说，当前年客流量800万人次的首要问题已经不是盈利的问题，而是景区承载力遇到了极限。

由此我想到几个核心问题：

第一，小镇是否收费问题。第二，小镇的环境承载力问题。第三，小镇的停车问题。

如果按照一个旅游目的地打造，那么这里的游客的需求需要系统的分析，妥善地解决。迪士尼就是最好的参照。我们仔细研究迪斯尼，游客停车问题、游览项目更新问题、承载力问题，这些旅游目的地中常遇到的问题，都在迪士尼乐园的规划中得到了系统的解决。正如业界高人告诉我，上海迪斯尼主题公园的经营胜利是必然的，因为这是一个系统性的胜利。任何一个再有实力的企业，在中国圈迪斯尼公园这样的大地没问题，但要想建成迪斯尼度假区的水准，那就需要建立一个庞大的系统。

在当前中国小镇建设的大潮下，泰晤士小镇无论怎样一定是个经典研究样本，但泰晤士小镇的崛起并不是可复制的模型。应该说，上海周边城市群的建设，是其发力的根本动力。

如今，泰晤士小镇又迎来了全国的开发商、政府团队考察参观，我认为，关于这个小镇，其走过的弯路、遇到的深坑需要总结，其创新的特色需要保持和发扬。

关于泰晤士小镇

泰晤士小镇由上海松江新城建设发展有限公司，联合上海恒和置业有限公司等几家大型房地产开发企业携手打造。

整个小镇承接英国阿特金斯集团鼎力规划，还邀请到营造国家大剧院内外装饰工程的香港建设有限公司参与全程监造。

泰晤士小镇位于松江新城的核心区域，总占地面积约一平方公里，总建筑面积50万平方米，容积率为0.5，绿化覆盖率达到60%，是一个具有居住、旅游、休闲等多项功能的大型社区。

泰晤士小镇从整体布局到一砖一瓦都体现了原汁原味的欧洲风情，每个街区都呈现不同外观效果，小镇东面更有400亩的湖面景观和美丽的游艇码头，可谓移步易景。

目前，泰晤士小镇在现有的基础上进一步提出了SOHO式创意产业集聚区的新概念，即“生活着、休闲着、创意着”。在这里，可以观看各种艺术展览。

[ 原创声明：本文为婚嫁风向标整理，来源：新旅界特约评论员邹毅；责编：风晓标，转载请注明作者姓名和来源。文章内容系作者个人观点，不代表婚嫁风向标对观点赞同或支持。 ]

关注微信公众号：婚嫁风向标（hunjia365），每日推送，干货互动精彩多