4个维度！“排雷”婚礼堂物业的坑

婚礼堂作为重资本投入行业，一旦选错了物业，将会面临巨大的沉没成本，陷入进退两难的困境。

投资血本无归的婚礼堂酒店，无非输在两点：一是先天就不足；二是后天经营不善。

所谓“先天不足”，是指这些物业先天存在各种硬伤和隐患，本不该做成婚礼堂酒店，例如：

建筑质量不行的危楼破楼，

刚开业就被收回的抵押楼，

二房东违约转租转包的楼，

甚至产权没法做服务业，婚礼堂酒店直接开不了业的非商业楼……

对于投资人来说，一旦误选了这种有硬伤和巨大隐患的物业，把千万重金砸进这种“不良资产”，就像喝下了“百草枯”——给你后悔的时间，却不给你生的机会，就那么眼睁睁看着钱烧光，店倒闭（更有甚者，根本开不了业）却求生无门。

为什么会错签？

一怪我军太无知，很多投资人跨行入圈，第一次做婚礼堂酒店，欠缺基本常识，盲目自信，没有做好尽调工作；

二怪敌人太狡猾。有些鸡贼的房东，隐瞒关键信息，对物业美妆造假，忽悠投资人入彀。

怎么破？

从四个维度排查：证、房、人、势，逐一排查，整理出一份实用的“排雷”清单，帮投资人打假鉴渣。

第一，先看“证”

核心证照不全的物业，白给都不要！

婚礼堂酒店开业消防证是必备。表面看，消防证是装修竣工才申办，但实际上，那些产权不清，产权证明文书不全、土地使用性质不符的物业，即使你装修再合规，也注定拿不到消防证。甚至，你连网上提交申请的机会都没有。

有一类情形值得投资人警惕：因为历史原因，缺少产证文书的单位老房子。

第二，看“人”

看人，包括看房东、看邻居、看营商环境等等。

房东有时不只一个人（一本产证多个产权人），需要拿到所有的共有权人同意出租函；抵押的（租赁前抵押且未注销）：要有抵押权人同意出租函；转租（也就是我们俗称的“二房东”：产权与出租人不一致，也就是二房东）：要有产权人同意转租函。

二房东是个大风险点，尽量不要签转租的物业。开婚礼堂酒店不只要地利，还要人和。

敲小黑板：

我们在与业主签署《婚礼堂酒店管理合同》之前，应当就物业获取进行审慎调查，确认业主方对签署《婚礼堂酒店管理合同》享有完全的、不被侵犯的权利，否则超出其权限的合同内容存在被认定为无效以及无法实现合同目的的风险。

第三，看“房”

再说“房”，重点摸清排查这些内容：

首当其冲看结构：糟糕的结构，很可能直接让装修预算翻番，还会影响未来房间的体验和溢价。

首选框架结构：由混凝土梁承重，墙体不承重，所以方便拆改隔墙，分割空间——就像一张大白纸，任你自由挥笔；

砖混结构：多见于以前那些七层以下的老房子，主要由隔墙承重，所以不能任意拆墙重新分割空间——就像在已经画好的格子里写字，要遵循原有的房间格局和面积。

看完主体结构，看平面结构：

片子楼、回字楼>大平层。

片子楼：中间是走廊，两边是客房，多见于老房；

回字楼：中间是工具井道和电梯；

大平层：原商场业态，改成婚礼堂酒店后暗房多。

齐整平面（楼体方正）>异形造型（楼体夸张）

造型奇特的楼和大平层楼，往往暗房多，还会出现一些不太舒适的房型（造型部分）。

对婚礼堂酒店来说，产品是核心，产品力差，管理公司运营力再强也难回天，将来婚礼堂酒店的平均房价和出租率很难做起来。

第四，看“势”

想真正选好物业，要用未来的眼光看现在。

婚礼堂租期长，往往在10年以上，我们需要了解区域的城市规划。

租物业时要了解周边是否有修路、修桥、拆迁等，避开不利于自己的区域。

如果合同期内有可能遇到拆迁，那需要在合同中加上有关拆迁的约定（如何补偿？如何解除合同等），婚礼堂酒店投资人还要未雨绸缪：装修完后，是否需要请第三方鉴定机构估值，以方便将来谈补偿？

俗话说：选择比努力更重要。

选对了物业，就像嫁对了人，后续才有可能经营出好的生意；

而一旦选错了物业，婚礼堂作为重资本投入行业，将会面临巨大的沉没成本，陷入进退两难的困境。

物业并不难选，关键是不要被所谓低廉的租金、虚幻的蓝图所迷惑。记住：天上一个饼，地下一个坑。

别轻信房东/中介/开发的的嘴，自己调动各种资源，做足物业尽调，发现问题、规避风险，为自己的创业开个好头。

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