典型样本复盘：从烂尾楼，到婚庆主题大楼！

从烂尾楼到主题商业的华丽转身，这其中的巨变是如何发生的？

过去10年，是中国商业地产野蛮生长的10年，是中国商业地产从粗放式到精细化、从被动到主动，从匮乏到过剩的10年。

如今，在经过商业体量大爆发后的这几年，商业地产过度开发，加之电商的冲击，中小商业体生存艰难，大量物业闲置、或经营一段时间后逐步没落，最后关门大吉的现象，开始逐渐显现。

山雨欲来风满楼，武汉这座快速发展中的中部城市也不能例外。

这是一个武汉商业地产项目操盘成功的典型样本。从人们眼中的烂尾楼，到华中首个以婚恋为主题大楼的华丽转身，堪称商业地产界的一股清流。

通过重新的精准定位、消费场景的研究分析，主题产业链的创新打造，让曾经的烂尾楼不仅重获新生，赋予了其鲜活的商业价值生命，顺利完成了项目整体去化100%的业绩，并由此衍生出了一个由婚礼与主题商业地产完美结合的商业品牌——御鉴礼宴。

而这其中，项目的总负责人——胡焕皓先生感触颇多。

经其所在团队的操盘运营，现在的项目有了新的标识性名字——他她喜事广场，这里聚集了武汉多而全的婚礼产业链，打造有武汉首家剧院式一站式婚宴品质服务平台。

从烂尾楼到主题商业的华丽转身，这其中的巨变是如何发生的？外界知之甚少。

来听听这位武汉商业地产界的“老顽童”，她他喜事广场项目总运营负责人——胡焕皓先生，聊聊关于这个项目的“前世今生”。

采访胡焕皓先生是在一个工作日的下午。

走进他的办公室，一台超大的电脑显示屏很是引人注目。办公间还摆放了各种瓷器，收藏饰品等，显得格外志趣文雅。

仿佛天生就具有敏锐的商业判断能力，我们的采访还没开始提问，胡焕皓已经开始直入主题，道出了当前商业地产市场的诸多轶文趣事，也正是当前很多商业地产从业人所疑惑的问题。

“商业地产行业已经进入非常难堪的境地。”

在胡焕皓看来，随着当前市场的变化和消费结构的转变，商业地产整个行业已经进入了非常艰难的地步。物业大量闲置，消费结构转变，传统的购物方式已经逐渐在减少，餐饮业态的比例大大增加。

“现在去商场，10个当中有8个是去吃饭的。业态结构的极大改变，已造成商业地产本身的收益在萎缩，收入来源大打折扣。”

用首店经济、主力店，体验式商业，品牌差异化等方式，延续传统的操盘思路和模式。最终这样的商业是不能存活长久的。

“未来商业竞争的核心一定是基于服务品质上的商业模式创新，只有这样的商业才会有存在的意义。”

凭借着在商业地产行业多年的实战经验，操盘过的大大小小项目不计其数，胡焕皓对当前的商业地产现状及发展已有自己独到的见解。

正是基于对行业的深刻认识，这也为接下来的项目重获新生，奠定了正确的发展方向。

▲他她喜事广场项目效果图

2013年，位于徐东友谊大道与才茂街交汇处的一栋建筑,项目名为金域华府商业中心，也就是现在的他她喜事广场。

胡焕皓回忆，该项目从2007年开始建设，2009年建好，2015年就烂尾在此。

不温不火，这白开水一般的评价，是很多项目周边人对这栋楼的印象。

2013年，胡焕皓和他的团队引入了该项目后，成为项目的主要“操盘手”。

商业体量并不大，整体一栋楼，总共7.8万方，其中商业2.5万方，写字楼4.5万方，1-4层楼为商业。客观上来说，项目所处地段和交通都不算太好，

“要想这么个项目做成武汉第一，肯定是不可能的，做不成万达拼不过销品茂。”

胡焕皓介绍，最初他们商业设计计划是：一层韩国乐天超市，一层苏宁电器。结果合同签了，在商业要开业之前商家反悔了，宁可付违约金也不愿意进驻。

“因为规模体量不够，周边固定人流不够，进来肯定是亏的。”胡焕皓坦言。

这件事情也让胡焕皓和他的团队深刻的意识到：商业不存活，楼就销售不出去！

如何将项目盘活，赋予其商业的价值与生命力，成为摆在面前的最大难题。

深刻的意识到这一点后，经过反复的研究和分析，胡焕皓认为，只有聚焦做一个点。“要么大而全，要么小而精。”这是商业设计的第一原则。胡焕皓分析，在项目没有明显优势情况下，必须找到一个主题点。“擅长沉淀在一个行业、一个领域，并与之共生长。”

婚庆主题的概念，最早出现在日本，其次国内的北京、上海等一线城市也开始出现了类似的产业。

在花了大半年时间考察了日本、美国，国内的北京、上海等以婚庆为主题的项目后，进行了一一的考察，查阅了大量的相关资料后，胡焕皓最终确定了以婚庆为主题的商业结构，成为整个项目的核心方向。

“ 重塑大楼形象、打造婚礼主题概念，给大楼赋予商业生命力，才是实现其长远的价值之道。”

有了婚庆这个概念主题，如何在众多的婚庆元素中找到核心产品，是接下来胡焕皓及其团队要思考的内容。

他认为，婚礼的这一天是结婚的“终点”，新人在前前后后筹备婚礼，都是为了在结婚这一天有一个完美的婚礼仪式。如果把婚礼这个“终点”做好了，其他的也都值了。

由此，“婚礼堂”的概念诞生，并作为了这一栋楼设计的核心和重点。

打造从婚礼场馆、宴会、婚礼策划、婚纱摄影、摄像等，提供全方位一站式的高品质婚礼服务，这也是后来由胡焕皓在操盘和运营项目过程中，逐渐衍生出的婚宴高端品牌，并由他亲自取名的——御鉴礼宴。

商业模式设计好了，接下来的一步，就是该如何打造运营体系了。

常规的商业操作手法，可能就是招商，交给第三方招商运营公司去做，把楼先销售出去了再说。但在胡焕皓看来，如果只是简单的将楼卖出去，那就不叫商业运营。

胡焕皓回忆，当时也曾有很多餐饮品牌过来谈合作，但都被拒绝了。

“当以赚钱为目的进行招商时，做法就会完全不一样，解决得了眼前的困境，但是不能带来长久持续化的运营，因为这栋楼不是他们的。“

因此，经过再三的思考后，胡焕皓决定将物业留给自己团队，亲自做。

“其实一开始我们也没有形成完整的概念，项目具体要怎么做，只知道要做与婚礼相关的。”

项目在售卖之初，和武汉很多项目打法不一样，他们将营销中心设在了大楼的5楼。

在以婚庆为主题元素的策划下，营销中心打造的别具一格。

营造有不同主题的婚礼场景布置，婚礼堂，将婚纱馆、摄影摄像馆等都请到了营销中心所在的5楼，将项目即将要打造的婚礼场景在营销中心提前实现，给人以所见即所得的真实感。

同时，邀请如婚纱店、摄影店、小型工作室等入住5楼，免租半年，目的就是将婚礼主题的概念实实在在的呈现出来。

而在当时，项目所处的周边，还有来自中北路上的某写字楼，打着铺天盖地的宣传广告，从电梯、车身、户外大牌、LED显示屏、电台广告等，周边写字楼竞争激烈。

限于资金压力，在没有这些电梯、电台、LED等广告的情况下，胡焕皓及其所在的团队，要想有所突破，难度很大。

经过反复的研究和思考，胡焕皓认为，商业地产广撒网的时代已经过去了，营销也是如此。他深知，项目自身体量也不够大，辐射范围也有限，唯有做口碑+精准营销，方能打出一条差异化的道路。

越是身处逆境，往往越能激发人的创造力。为此，胡焕皓带领团队，另辟蹊径，创造了一个非常经典的营销案例：

买了5万份，每份装有4个鸡蛋，在每份鸡蛋的包装上印上项目的LOGO和信息，从友谊大道沿线，免费派送至青山区内的各大小区，其中某设计院发了有3000份。鸡蛋派发出去后，全面启动了项目写字楼的销售。

仅以某设计院为例，该院2千多名员工，共发鸡蛋3千份，一周内就有八套写字楼成交自该设计院；一个半月之内总共卖出了80多套的好业绩。

而算一算成本，一份鸡蛋的成本不到3块钱。可以说，这是一次成功的营销案例，也是项目当年唯一的营销活动，为项目缓解了暂时的困境。

打造以婚庆为主题，盘活整栋楼，依然是项目的核心。

这注定是武汉当前唯一一座与婚庆主题息息相关，一砖一瓦都带有婚庆元素的商业项目。

在写字楼外立面的设计上，胡焕皓亲自设计把关，先后否掉了近20套设计方案，不仅要有建筑的识别度，带有婚庆的元素，关键还要造价性价比高。

最终，经过层层把关，才有了我们今天所看到的，带有白色教堂元素的外立面，时尚优雅的线条设计，成为过往人群一眼就能记住和识别的大楼。

这样的多管齐下，项目在短时间内走出了困局。

有了商业模式，还要有一套完整的商业运营设计。

胡焕皓说到，自己从来就没做过婚庆和餐饮，但当商业逻辑形成后，就开始组建了一批志同道合的团队。

通过两年多的运营，他和他的团队，在一步步的摸索和学习当中，逐渐衍生出了一个高端婚礼宴会品牌——“御鉴礼宴”。

致力于全方位婚礼服务，从场景布置到宴会菜品，从婚纱摄影到婚礼统筹，提供全方位一站式的高品质婚礼服务，让新人省心省力。

在他她喜事广场项目的二楼，打造有4个标准婚礼宴会厅，2个小厅，2个仪式厅。从御鉴厅、嘉礼厅、法式米其林、浮生绘多功能厅，青骑士、波普厅六大宴会大厅，鸳鸯里、未来鉴、沐恩礼等仪式厅。

每一个婚礼现场装饰的美轮美奂，不同主题的风格，让年轻人所见即所得。

▲嘉礼厅

▲米其林厅

▲圣歌厅

▲卿是厅

▲浮生绘厅

▲未来鉴

可以说，赋予婚礼主题的他她喜事广场，从建筑外观设计到室内场景风格把控，皆为婚礼打造。且在每一个主题产品的设计上，都做到细节的完美。

以这里的御鉴厅为例，可容纳500人的主题宴会厅，采用无柱式设计，整个厅场36米，宽24米，空高8米，异形T台总长15米，可容纳最多40桌的摆台，55㎡的高清led大屏幕设计，全场100个吊顶，62台光束，拥有独立的迎宾区。

▲御鉴厅

整体看起来品质高端，唯美又梦幻。与一般的年轻人在酒店办婚礼，所有场景只能在当天布置，这种所见即所得的婚礼现场，几乎一眼就能俘获年轻人的心。

▲御鉴婚礼文化知识产权之鸳鸯礼书

2017年9月22日，御鉴礼宴——华中首家剧院式婚礼堂正式亮相武汉。

开业之初，项目打出了“前100对新人在御鉴婚礼堂免费办婚礼”的活动。胡焕皓回忆，当时最远的有来自湖北广水和咸宁的新人，开着4辆大巴车到这里办婚礼，只因为看了一眼这里的婚礼场景就决定在这办了。

慢慢的，这里的经营情况开始一天比一天好。

两年多来，御鉴礼宴这里接待超万对新人，其中2个最大的厅，年举办婚宴次数超200场，单厅的场次一年甚至达300场。

御鉴婚礼堂的成功，也带来了婚礼产业链商户的相继入驻，如今在他她喜事广场写字楼里，家居、装修、美容、婚纱摄影等相关公司纷纷进驻，形成了一条完整的婚礼产业链。

自此，被赋予了婚礼主题概念的他她喜事广场，已经发挥了其强大的商业价值。

很自然的，最终这里的写字楼卖了，商铺卖了。

从一个濒临烂尾的建筑到御鉴礼宴婚礼品牌，他她喜事广场成为武汉当前首个以婚庆为主题，成功打造的写字楼项目。

可以说，他她喜事广场项目的成功，是一次婚礼与主题商业地产实践的完美结晶。

而如今的美好，皆是在胡焕皓及其团队从一步步的摸索和推敲中而来的，更重要的一点是，始终怀着一颗为商业而打造的纯粹目的出发，真正找到项目的价值点。

或许这点值得当前很多的商业公司和商业地产人学习，把项目当成生于兹长于兹的依赖，打造品牌，提升价值，真心的做点事、留下一些作品，而不只是谋利益。

胡焕皓自称，她他喜事广场项目能够做到现在，并且一天比一天好，是个意外。御鉴礼宴品牌的诞生，也是当初完全没有想到的。

然而，在我们看来，这是一次真正对商业地产主题化深耕细作的实践。

对商业地产，胡焕皓似乎具有一种天生的敏锐感。

面对当前的武汉商业地产困境，胡焕皓谈到，电商的冲击，消费习惯的改变，现在的商业越来越难做了，用过去大概的、想象的方式来做商业，注定是要失败的。

现在的商业地产习惯了浮光掠影，鼻子胡子一把抓，如果不把事情做“精深透”，是没有结果的。

胡焕皓认为，大有大的做法，小有小的做法，可以说，一个商业地产的存活，是一个核心主题的打造。商业只能做第一，不能做第二，找准商业的核心运营逻辑，让商业真正发挥价值，才能让商业持续化的运营存活。

当然，任何事物都有两面性。

一个商业地产项目能不能盘活，还要看“天时地利人和”，“任何事物都要符合发展规律，否则你有再大的本事，也做不了。”

胡焕皓认为，每一个项目一定有适合它的方向，就看你找不找得到这个点。

虽说成功对他而言，已经不是第一次。专注于商业地产的规划与运营，这一行一干就是近三十年，自称自己为“烂尾楼专家”的他，还曾操盘过香港映像、江汉路happy站台等，一次又一次的啃硬骨头，一次又一次拿出新的成绩单。

胡焕皓更远的眼光，放到了御鉴礼宴品牌的推广上，将开展全国战略性的落地推广。目前御鉴礼宴第二店选址于中北路百安居二楼，正在装修阶段，将于明年正式开业。

【后记】

对胡总的采访是一次很愉悦的交流，用商业地产界的“老顽童”来形容，一点也不为过。

整场交流下来，你会感觉，胡焕皓还是一个诙谐、幽默又有趣的人，“网购、bug、荷尔蒙消费、网红、VR等年轻人常用词汇，在他口中时常就蹦出来了，在我们看来，他似乎比年轻人要更懂年轻人。言语之间，思维敏捷，头脑灵活，对数字的记忆尤其准确，让我们年轻人都甚觉自愧不如。

刚过花甲之年的胡焕皓，依然对工作保持着饱满的热情。他认为思考是件很愉悦的事情，现在仍会为了一个问题思考一晚上。据说，他还是武汉摄影行业协会的副会长。

或许，热爱和专注正是胡焕皓身上最平凡的闪光点，也正是这份热爱和专注，让他不论做什么，都能成为行业的佼佼者。

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